2022: La demanda de viviendas espaciosas en lugares hermosos no cesará

Por MICKEY ALAM KHAN

Es de esperar que la demanda siga superando a la oferta en el segmento de lujo del mercado inmobiliario mundial, prolongando una tendencia que se remonta a mediados de 2019, cuando la pandemia del COVID-19 desencadenó una de las rachas alcistas más espectaculares en el negocio residencial de primera categoría en todo el mundo.

Lo que esto significa es que los agentes y corredores inmobiliarios tendrán que seguir esforzándose para ganar listados en un entorno altamente competitivo.

Enfoques más creativos, una mejor difusión del marketing, un uso más inteligente de la tecnología y un énfasis en la esfera de influencia ayudarán en la adquisición de listados, ya que los potenciales vendedores de viviendas sopesan las opciones entre diferentes agentes, corredurías y redes.

Arena a taludes

Los mercados con playas, montañas, lagos, pistas de esquí y océanos seguirán funcionando bien. Pero algunos pueden convertirse en víctimas de su propio éxito, ya que los complejos turísticos y las segundas residencias se convertirán en residencias co-principales o principales.

La flexibilidad de las condiciones de trabajo ha llevado a muchos consumidores acomodados a elegir como primera residencia estados más cálidos, con bajos impuestos y segunda residencia, como Florida y Texas, bloqueando así los bienes inmuebles durante mucho más tiempo.

Fuera de Norteamérica, los consumidores acomodados -que también buscan seguridad frente a la pandemia y no están demasiado atados a las oficinas- seguirán buscando segundas o coprimarias viviendas en ciudades menos densamente pobladas y cercanas a los grandes centros urbanos.

Los países de clima más cálido, como España, Italia y Grecia, mantendrán su atractivo, al igual que los centros financieros de Oriente Medio, como Dubai, que se está liberalizando rápidamente, con la ciudadanía disponible y una semana laboral y fines de semana libres recién adoptados en Occidente.

Dicho esto, cabe esperar que el inventario de viviendas de gama alta sea escaso en los principales mercados. Las nuevas promociones no pueden seguir el ritmo de la demanda y, en cualquier caso, tardan hasta tres años en convertirse en viviendas habitables.

Otro factor clave para la demanda continuada de viviendas nuevas y antiguas es el demográfico.

Los millennials -consumidores nacidos entre 1981 y 1996, según el Pew Research Center- están alcanzando su punto álgido. Por otro lado, los baby boomers de más edad cumplieron 75 años en 2021, y este grupo se está mudando a residencias más pequeñas y climas más cálidos.

Dieta líquida

Lo que puede ayudar con la escasez de listados es la subida de los tipos de interés, que a su vez elevará el coste de los préstamos y la refinanciación. La Reserva Federal estadounidense subirá los tipos de interés al menos tres veces en 2022 para frenar la inflación, que alcanzó casi el 7% en 2021.

Con las repetidas subidas de los tipos de interés, los propietarios pueden pensar que es oportuno poner a la venta las propiedades a las que se aferraron durante el apogeo de la pandemia. 

Otra medida para frenar la creciente inflación es la decisión de la Reserva Federal de EE.UU. de retirar la compra de bonos del mercado, por valor de 120.000 millones de dólares al mes a lo largo de 2021. Esa inyección de liquidez en el mercado puede haber funcionado para mantener el zumbido de la economía estadounidense durante la pandemia, pero ahora ha hecho temer que la inflación pueda hacer descarrilar cualquier progreso realizado.

En resumen, los propietarios de viviendas y los inversores pueden pensar que el pico ha pasado y empezar a poner sus propiedades en el mercado. Esto podría restablecer el equilibrio entre la oferta y la demanda.

Como corolario, cabe esperar que el tiempo en el mercado también aumente para las propiedades de lujo en lugares clave, a medida que el inventario de viviendas crezca si la Fed reduce y los tipos de interés más altos surten efecto como estaba previsto. No obstante, los precios de venta se mantendrán. 

Las vicisitudes del comercio internacional seguirán teniendo un efecto dominó en el sector inmobiliario de lujo.

Seguiremos asistiendo a una alteración de la cadena de suministro mundial. La escasez de mano de obra en los puertos, el encarecimiento de los contenedores, la falta de datos sobre el movimiento de buques en China y, en general, el aumento de los precios de materiales como la madera, la piedra, los accesorios y los herrajes afectarán al sector inmobiliario en todos los niveles de precios.

A estos problemas de la cadena de suministro hay que añadir la posibilidad de sorpresas geopolíticas.

Home run

Cualquier movimiento de China para invadir Taiwán o de Rusia para enviar tropas a Ucrania puede desestabilizar los mercados financieros y cerrar las rutas marítimas y el transporte aéreo si Europa y Estados Unidos toman represalias con iniciativas militares y sanciones económicas. 

La pandemia de COVID-19 seguirá causando preocupación y nuevos bloqueos si el número de casos aumenta drásticamente a escala mundial. Obviamente, esto volverá a afectar a los viajes y transacciones transfronterizos, así como a la capacidad de varios sectores como la hostelería, los viajes y el comercio minorista para volver a una cierta apariencia de normalidad.

En 2022, esperamos que el hogar siga siendo el centro de la vida del consumidor. Las condiciones de trabajo flexibles están aquí para quedarse durante los próximos tres años aproximadamente.

Cuanto más tiempo trabajemos desde casa y mantengamos altos índices de productividad, más difícil será para las empresas y los empleadores justificar 40 horas en una oficina estéril y largos desplazamientos si no es por cultura y colaboración. Así pues, dos o tres días a la semana en un horario escalonado de hot-desking pueden acabar convirtiéndose en nuestro futuro común.

A fin de cuentas, salvo guerras, terrorismo y un giro más letal de la pandemia del COVID-19, el sector inmobiliario, especialmente el de lujo, seguirá adelante en 2022, siempre que los agentes sean ágiles a la hora de conseguir listados en un mercado escaso de viviendas nuevas y antiguas. 

Los consumidores de alto poder adquisitivo seguirán insistiendo en la calidad del espacio, las comodidades modernas y ese viejo principio básico de las casas de lujo: ubicación, ubicación, ubicación.