Tendencias del 2T: Hundimiento del inventario, impacto de Rusia y China, regreso de las ciudades y millennials en movimiento

Por Mickey ALAM KHAN

El mercado inmobiliario prime está en plena efervescencia y los agentes inmobiliarios de todo el mundo siguen registrando niveles récord de actividad. Pero cada vez preocupa más el inventario, que se mantiene en mínimos históricos, incluso en los niveles de precios más elevados. Esta tendencia es más palpable en Estados Unidos, donde las guerras de ofertas por propiedades selectas siguen siendo frecuentes y los compradores con aspiraciones siguen quedándose fuera de las propiedades de lujo de nivel inferior. 

Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), sólo el 6% de todas las ventas de viviendas corresponden a propiedades con un precio superior al millón de dólares.

Debido a este desequilibrio entre oferta y demanda y al consiguiente repunte de los precios, mercados que antes eran subsidiarios -es decir, ciudades satélite- se han convertido ahora en destinos de lujo, como las zonas de las afueras de Nueva York o los alrededores de Seattle. 

El panorama post-COVID -en el que siguen existiendo entornos de trabajo remotos o parcialmente remotos- seguirá magnificando esta tendencia.

Por ejemplo, antes del COVID, un trayecto de 90 minutos desde Manhattan se habría considerado atípico. Pero ahora, si alguien necesita estar en la ciudad dos o tres veces por semana, un desplazamiento más largo ya no se considera oneroso. Esto ha "ampliado" los desplazamientos a zonas especialmente suburbanas, incluso a comunidades rurales del norte de Connecticut.

¿Adónde más va el dinero? El sector inmobiliario de lujo de Atlanta se ha encarecido bastante a medida que empresas tecnológicas, como Microsoft, abren nuevos campus allí. 

Charlotte, en Carolina del Norte, también siente la presión de un mercado inmobiliario en alza, impulsado por el negocio de la banca y el aumento de nuevos residentes. 

Sin embargo, los mercados más atractivos son Florida, que se ha convertido en el ejemplo a seguir de crecimiento desenfrenado, así como Texas y Tennessee -Nashville es actualmente uno de los mercados más solicitados para viviendas de gama alta-. 

Aunque incluye todos los niveles de precios, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informa de que el Sur representa el 46% de todas las ventas de viviendas.

Y aunque el Cinturón del Sol es sin duda un hervidero literal, Nueva York ha vuelto. Los precios de los condominios en la ciudad han subido un 20% en muchos casos, y en los suburbios es casi imposible encontrar una vivienda lista para entrar a vivir a un precio razonable.

Algo similar ocurre en Chicago, donde las ventas han aumentado entre un 10% y un 15%. A escala internacional, todas las miradas están puestas en Dubai, que está registrando niveles récord de actividad, impulsada, en parte, por los inversores rusos. También en Londres se está produciendo un repunte de las ventas en los barrios de lujo.

De cara al futuro, creemos que la próxima fase de crecimiento del lujo estará impulsada por los millennials ricos. 

Las comodidades que desean en sus propiedades -por ejemplo, viviendas completamente cableadas y aptas para el trabajo a distancia, así como más espacio, acceso "verde" y una excelente ubicación- tendrán una gran influencia en el sector y darán paso a importantes zonas de oportunidad. 

Los mercados coprimarios seguirán siendo un pilar, ya que los particulares con grandes patrimonios trabajan desde casa y cambian de residencia sin problemas. Y a pesar del crecimiento explosivo de la vivienda, los distritos de oficinas de las grandes metrópolis, como Nueva York, seguirán atravesando dificultades. 

No prevemos que el repunte de los tipos de interés -ahora en el 4%- disuada a los compradores de vivienda de alto poder adquisitivo en Estados Unidos, pero sí obstaculizará a los compradores con aspiraciones. 

En conjunto, las mayores amenazas en el horizonte son geopolíticas, vinculadas a Rusia y China. 

Las personas adineradas de Europa pueden estar pensando en trasladar sus activos a refugios más seguros, como Estados Unidos.

En los dos últimos años, la mayoría de los compradores extranjeros de inmuebles en Estados Unidos han sido consumidores adinerados de China, Canadá, India, Reino Unido y México. 

China representó la mayor caída de la inversión extranjera en el sector inmobiliario neoyorquino cuando se desató la pandemia. Así pues, la ausencia de dinero chino será mucho más impactante que las sanciones o la retirada de compradores rusos en el mercado neoyorquino. 

Hay que tener en cuenta que las sanciones estadounidenses y europeas sólo se aplican a la congelación de los activos de los oligarcas rusos sancionados, no a su incautación. Es difícil incautar totalmente el patrimonio de los oligarcas rusos sancionados a menos que los gobiernos hayan establecido un rastro documental que vincule la compra de esos activos con la riqueza ilícita.

En general, hay demanda en el mercado, pero no oferta. Las expectativas son altas, y los próximos meses ofrecerán sin duda una visión intrigante de cómo el sector seguirá adaptándose a los giros del mercado y a los disruptores a escala mundial.

Este artículo apareció originalmente en rismedia.com.